Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP, bắt đầu từ 01/01/2009, tất cả các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS phải tham dự khóa đào tạo và được cấp giấy chứng nhận của đơn vị đào tạo.Thống kê cả nước hiện có 913 sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động và có tổng cộng 94 cơ sở đào tạo về BĐS. Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP, bắt đầu từ 01/01/2009, tất cả các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS phải tham dự khóa đào tạo và được cấp giấy chứng nhận của đơn vị đào tạo. Nhu cầu tham gia kinh doanh BĐS ngày một tăng đã dẫn tới việc nhà nhà, người người ào ào đi học để lấy chứng chỉ kinh doanh BĐS…

Một buổi đào tạo do Cty Viboss tổ chức.Có cầu ắt có cungĐó là quy luật đương nhiên của thị trường. Kể từ đầu năm, việc đi học các khóa đào tạo nghiệp vụ về kinh doanh BĐS gần như đã trở thành "trào lưu" trong đại bộ phận các nhà đầu tư vừa và nhỏ, thậm chí nó còn thu hút cả các sinh viên học sinh với nhu cầu kiếm tiền từ nghề môi giới BĐS. Tâm, một sinh viên trường ĐH Kinh tế Quốc dân hồ hởi: Em phải học lấy cái chứng chỉ môi giới BĐS thôi anh ạ. Thấy họ làm ầm ầm sốt ruột lắm. Chỉ cần đóng 2 - 3 triệu học phí, ngồi học chưa đầy tháng rưỡi là có cái chứng chỉ hành nghề. Tội gì. Quả thật là rất dễ để đăng ký học và nhận chứng chỉ kinh doanh BĐS do đơn vị đào tạo cấp. Với 3 triệu đồng/khóa học, người học đã có thể có trong tay chứng chỉ môi giới, định giá, và quản lý sàn BĐS (!). Điều đáng chú ý là thời gian đào tạo rất nhanh gọn. Học 4 buổi trong tuần, thời gian từ 18 - 21h, với giảng viên chất lượng từ, ĐH Kinh tế quốc dân, Học viện Tài chính, ĐH Luật... người học sẽ được cấp chứng chỉ trong vòng chưa đầy 2 tháng ngồi lớp... Tìm tới Cty CP Đầu tư thương mại và Dịch vụ Viboss - một đơn vị đào tạo với lời tự quảng cáo là đơn vị đào tạo chất lượng uy tín nhất Hà Nội, trong vai người đăng ký học, người viết bài nhận được khá nhiều lời tư vấn hấp dẫn từ Vân - nhân viên phụ trách lớp đào tạo BĐS 02 (học tại tầng 3 nhà H2, trường Lê Hồng Phong, số 206, đường Láng, Hà Nội) như: Đăng ký từ 3 người sẽ được nhân viên tới tận nơi để đăng ký giúp, đến đăng ký trước khi khai giảng 5 ngày sẽ được khuyến mại. Đặc biệt hơn, nếu muốn học nhanh, sẽ được "sắp xếp" vào lớp đang học để được cấp chứng chỉ sớm hơn thời hạn.Học là... cấp “bằng”Dễ từ đầu vào, càng dễ ở đầu ra, là điều bắt gặp tại nhiều cơ sở đào tạo kiểu Viboss. Đức, nhân viên Cty CP GoldenLand - đơn vị này có kiêm chức năng sàn giao dịch BĐS hồ hởi: Anh cứ tới đăng ký là học thôi. Nếu anh muốn nhanh có chứng chỉ thì cũng không khó. Học phí tổng cộng cho 3 môn (môi giới, định giá, quản lý sàn) là chưa tới 4 triệu cả khóa. Cty sẽ ghép anh vào lớp đang học và thời gian để lấy chứng chỉ chắc chắn sẽ ít hơn 6 tuần (!). Anh đăng ký sớm sẽ được giảm giá. Có vẻ như việc đi học để lấy chứng chỉ do cơ sở đào tạo cấp đã thành một trào lưu. Có cái chứng chỉ này, anh xin vào Cty BĐS nào người ta cũng nhận anh thôi - lời khẳng định của Vân chính là điều “thuyết phục” khách hàng của Viboss. Điều đáng ngạc nhiên là gần như 100% người đăng ký, nộp học phí đi học (mà không cần biết có tới lớp đầy đủ hay không trong chưa đầy 2 tháng) đều đỗ kỳ sát hạch cuối cùng. Hỏi chuyện Lâm, một học viên vừa được cấp chứng chỉ này, thì biết: tôi chỉ đăng ký nộp học phí thôi, chứ thời gian đâu mà đi học, tính ra tới lớp được có chưa đầy 3 buổi. Nhưng cuối cùng quan trọng là chứng chỉ lại được loại khá (?). Để chứng minh cho điều này, nhân viên tên Vân khẳng định: Anh yên tâm về khâu sát hạch cuối cùng để lấy chứng chỉ. Em đảm bảo nếu anh không đạt, Cty xin hoàn lại toàn bộ học phí. Từ khi hoạt động đến nay, 100% học viên đều đỗ cả anh ạ…

Tới một buổi đào tạo tối ngày 25/7 do Viboss tổ chức, giảng viên nói liên tục qua micro, học viên ngồi thoải mái nhắn tin, gọi điện, ra vào liên tục trong phòng. Thậm chí có người còn ngủ gật ngay trên bàn. Kiến thức học được là cuốn giáo trình được phô tô và những câu chuyện từ thực tế do giảng viên kể. Tất cả chỉ dừng lại ở việc học viên ghi chép và không hề có sự trao đổi thông tin, đặt câu hỏi 2 chiều. "Ở lớp này có rất nhiều người đang đi làm. Có mấy chủ sàn BĐS chưa có chứng chỉ quản lý, cũng tới đây học để lấy tấm chứng chỉ cho hợp thức chứ kiến thức ở đây cũng chỉ là cơ sở, chung chung. Anh thích học nâng cao hơn nữa thì bên Cty sẽ tổ chức nếu anh kêu gọi thêm được trên 30 người học nữa", Vân nói nhỏ...

Chuyện về việc đào tạo cấp chứng chỉ kinh doanh BĐS kể ra vẫn còn nhiều. Việc học, cấp chứng chỉ để kinh doanh BĐS là theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, chứng chỉ ấy liệu có phải chỉ là tấm bùa hành nghề, một cách hợp thức hóa hoạt động cho các sàn hay không? Cách đào tạo ồ ạt, cấp tốc để người học lấy chứng chỉ càng nhanh càng tốt chắc chắn sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới năng lực thực sự của các sàn - làm ảnh hưởng sự tin tưởng của khách hàng. Trong số 94 cơ sở được đăng công khai trên cổng thông tin Bộ Xây dựng, có bao nhiêu cơ sở đào tạo hoạt động như Viboss? Chẳng lẽ cứ được công nhận thì muốn làm gì thì làm?
(Theo Báo Xây dựng)

Ngày 13/6, Bộ Xây dựng đã có công văn 63/BXD-QLN về việc công nhận Công ty Cổ phần Truyền thông Bất động sản Redviet có đủ điều kiện tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Quyết định số 29/2007/QĐ - BXD ngày 31/12/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Công ty Cổ phần Truyền thông Bất động sản Redviet có trách nhiệm tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng và pháp luật có liên quan. Công ty có trách nhiệm thông báo bằng văn bản trước khi tiến hành đào tạo và báo cáo kết quả đào tạo về Sở Xây dựng địa phương nơi đặt cơ sở đào tạo để thống nhất quản lý.

Trung tâm Thông tin

Nguồn: Công văn 63/BXD-QLN.

Đất dự án và biệt thự tại Hà Nội đang hình thành một cơn bão ngầm, tác động không nhỏ đến thị trường và vấn đề quản lý xã hội.

" Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường"


Trong số các cò (môi giới) nhà đất tại Hà Nội, cò đất dự án và biệt thự (biệt thự cũ có giá trị lịch sử, văn hóa, kiến trúc) làm ăn khá tốt, bởi 2 thị trường này đang trong lúc tranh tối tranh sáng. Câu chuyện từ những cò đất này đã phản ánh hậu trường của các dự án tưởng chừng đang bất động. Nó cũng lý giải một phần vì sao giá đất tại Việt Nam, đặc biệt ở Hà Nội, quá cao, khoảng cách giàu nghèo ngày càng rộng ra và các di sản kiến trúc đang có nguy cơ bị mai một.

Từ buôn đất dự án

Chuyển nhượng dự án bất động sản là hoạt động hợp pháp, nhưng đáng lo ngại là sự tồn tại của tình trạng buôn đất dự án ngầm, đẩy giá đất Hà Nội lên rất cao nhằm làm đầy túi tiền của một số nhóm lợi ích.

Tôi được người quen giới thiệu với những dân buôn dự án (còn gọi là cò bên bán). Biết tôi là “cò tìm mua” (phóng viên đóng vai) có nhu cầu giới thiệu người mua đất xây chung cư, nhóm người này hứa hẹn, tôi sẽ được 0,5% hoa hồng nếu giao dịch thành công. Mảnh đất mà họ chào có diện tích gần 4.000 m2, người bán ra giá 170 tỉ đồng (giá chưa thương lượng).

Đọc hồ sơ, tôi nhận ra đây vốn là đất công. Nguyên gốc là một cơ quan nhà nước được giao đất (trong 50 năm) để xây trụ sở 12 tầng, nhưng sau đó, họ chuyển nhượng cho một chủ đầu tư dự án, rồi chủ đầu tư này lại bán cho công ty khác. Công ty hiện sở hữu khu đất này từng có một bản kế hoạch chi tiết về việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, với chiều cao dự kiến trên 30 tầng, chưa kể tầng hầm. Tuy nhiên, tất cả chỉ nằm trên giấy, bởi mục đích cuối cùng của họ vẫn là chuyển nhượng bất động sản kiếm lời.

Là cò đất, tôi cân nhắc 2 việc. Thứ nhất, giá có giảm được không, bởi nếu giá quá cao, khách hàng bên mua của tôi sẽ chê đắt. Thứ 2, có “gửi giá” (chỉ việc những người có quyền bán đã kê giá lên để kiếm lời) được không. Điều này còn tùy vào quan hệ và khả năng thuyết phục bên bán, vì lỡ khách hàng bên mua biết thì coi như chuyện sẽ đổ bể.

Nhiệm vụ của tôi lúc này là phải hạ giá xuống. Mức hoa hồng 0,5% mà nhóm buôn dự án hứa hẹn là khá cao, bởi theo luật của giới buôn bất động sản, những dự án lớn như thế thông thường có phí lót tay chỉ khoảng 0,3%.

Ví dụ, mảnh đất có giá 170 tỉ đồng, nếu giỏi, tôi có thể thuyết phục bên bán hạ giá 165 tỉ đồng, nhưng lại báo giá với bên mua là 175 tỉ đồng. Vấn đề ở chỗ các mắt xích phải phối hợp với nhau nhịp nhàng và ăn khớp. Như vậy, tôi sẽ nói với bên mua là đã thuyết phục được bên bán “ra lộc” (tiếng lóng của dân buôn dự án, tức giảm giá bán) 5 tỉ đồng, chỉ còn 170 tỉ đồng. Bên mua, nếu đồng ý, sẽ trả bên bán 170 tỉ đồng. Sau khi xong việc, bên bán sẽ chi lại cho tôi và những người trung gian khác trong cùng đường dây là 5 tỉ đồng. Bên bán không lo bị thiệt, vì giá 165 tỉ đồng họ thu về thực ra là đã có gửi giá. Sau này, một nguồn tin tiết lộ với tôi, giá thực chỉ 150 tỉ đồng. Nghĩa là giữa giá gốc với giá đến tay người mua đã chênh lệch đến 20 tỉ đồng.

Rõ ràng, những tay buôn dự án tuy chỉ là cò đất, nhưng lại có thể định đoạt sự thành bại của một dự án lên tới hàng trăm tỉ đồng. Điều đáng nói là những cò này vẫn tiếp tục kiếm lời từ dự án đó vì nó sẽ lại được rao bán, ngay sau khi được mua.

Đa số đất dự án là đất công, khá nhiều và được sang tay bởi bộ máy chuyển nhượng dự án như đã nói ở trên. Thứ hàng hóa đặc biệt này đang trở thành tài sản siêu lợi nhuận, làm giàu cho các nhóm lợi ích. Họ sang tay nhau nhanh như mua bán một chiếc xe máy, vì đã có hẳn một thị trường chuyển nhượng phi chính thức được hình thành và hoạt động rất bài bản.

Một nhà lãnh đạo giỏi giống như một tài xế xe buýt có khả năng định hướng chính xác, chọn đúng người tham gia hành trình với mình và khiến họ hứng thú trong suốt chuyến đi trước khi chiếc xe về đích an toàn.
Trang 1 / 3Nhà lãnh đạo là người có vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của công ty. Để hiểu hơn về nghệ thuật lãnh đạo, NCĐT đã có cuộc trao đổi với ông Chris Harvey, Tổng Giám đốc Công ty VietnamWorks.

Trong vai trò Tổng Giám đốc VietnamWorks, ông đánh giá như thế nào về tầm quan trọng của năng lực lãnh đạo đối với việc quản lý nhân tài và quá trình phát triển của doanh nghiệp?

Đối với tôi, nhà lãnh đạo giống như một tài xế xe buýt, anh ta phải có bản lĩnh quyết định hướng đi đúng cho chiếc xe và có quyền quyết định ai là người đồng hành với mình. Hơn thế nữa, nhà lãnh đạo phải có khả năng đặt mỗi người đúng vị trí để họ có thể phát huy hết năng lực của bản thân, từ đó tạo nên sức mạnh tập thể. Ngoài ra, nhà lãnh đạo giỏi phải là người biết tạo cho mọi người cảm giác hào hứng trong suốt hành trình. Nếu không có được những thành viên phù hợp cùng đồng hành, chuyến đi sẽ khó có thể về đích thành công.

Nhân vật nào có tầm ảnh hưởng lớn đến phong cách lãnh đạo hiện nay của ông?

Người đầu tiên là John C. Maxwell. Tôi từng có dịp gặp gỡ ông ấy cách đây 2 năm tại một buổi hội thảo về phát triển kỹ năng lãnh đạo. Maxwell đã nói về quyền lực của một nhà lãnh đạo, làm thế nào để truyền cảm hứng đến từng nhân viên và điều quan trọng nhất mà một nhà lãnh đạo cần làm là phải tự hoàn thiện bản thân trước khi muốn thay đổi người khác.

Tiếp theo là Herb Kelleher, người sáng lập kiêm Tổng Giám đốc Hãng hàng không SouthWest của Mỹ. Những bài diễn văn của ông ấy đã truyền cảm hứng cho sự hình thành kỹ năng lãnh đạo của tôi. Kelleher từng nói, hãy đối xử với nhân viên của bạn như những khách hàng vì khi bạn chăm sóc nhân viên tốt, họ sẽ cảm thấy thoải mái trong công việc và có thêm động lực để chăm sóc khách hàng. Khi khách hàng được chăm sóc tốt, họ hài lòng và quay trở lại thì các cổ đông của bạn cũng sẽ hài lòng.

Người cuối cùng mà tôi muốn nói đến là Jack Welch, nguyên Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty General Electric. Điều mà tôi tâm đắc từ ông ấy là ý tưởng chiến thắng của công ty. Khi một công ty đạt thắng lợi trên mọi phương diện (như được mọi người khen ngợi về sản phẩm dịch vụ, công ty đóng thuế đầy đủ và đúng hạn, tạo công ăn việc làm cho mọi người) thì ý tưởng chiến thắng là một hình mẫu tuyệt vời cho mọi công ty, kể cả VietnamWorks.

Ông nghĩ gì về tính cách độc đoán của một nhà lãnh đạo thành công?

Tôi cho rằng nhà lãnh đạo giỏi phải là người quyết đoán, dám chịu trách nhiệm trước quyết định của mình. Điều này đôi khi bao hàm cả tính độc đoán vì nhà lãnh đạo là người ra quyết định cuối cùng. Tuy nhiên, nhà lãnh đạo có thực tài phải là người biết lắng nghe một cách khôn khéo những đề nghị hoặc ý kiến đóng góp của cấp dưới; biết quan tâm đến quyền lợi của nhân viên và hỗ trợ họ vươn đến những mục tiêu cao hơn trong công việc.

Ước tính có khoảng 50% sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM đã phải đóng cửa do sự ảm đạm kéo dài của thị trường địa ốc.Cuối năm 2010, trên đoạn đường Nguyễn Hữu Cảnh (TP.HCM) đến chân cầu vượt Thủ Thiêm có khoảng 5 sàn giao dịch bất động sản gồm Sàn Giao dịch Thế giới Bất động sản, Đất Vàng Mới, Samland, Easyspace và một trung tâm môi giới nhỏ. Tuy nhiên, đến nay chỉ có Thế giới Bất động sản và Easyspace là còn hoạt động. Tình trạng này cũng diễn ra ở nhiều con đường khác như Trần Não (quận 2), Khánh Hội (quận 4).

Ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Phúc Đức, cho biết, khu Đông TP.HCM được xem là nơi có giao dịch ổn định nhất Thành phố, nhưng trên đường Trần Não, nơi tập trung nhiều trung tâm giao dịch, cũng đã thưa thớt các sàn giao dịch. “Các sàn đóng cửa không chỉ vì thị trường khó khăn mà còn do có nhiều luật mới, nên hoạt động không còn dễ dàng như trước. So với đầu năm 2009, số sàn ở khu này đóng cửa đến hơn phân nửa”, ông nói.

Theo ước tính của ông Nguyễn Thái Phúc Hào, Giám đốc Sàn Giao dịch Bất động sản ACB, khoảng 50% sàn trên thị trường TP.HCM đã ngưng hoạt động, nhưng đa phần là những sàn chuyên về môi giới và hoạt động không chuyên nghiệp.

Khó khăn không chỉ diễn ra với các sàn nhỏ độc lập, mà cả với những tập đoàn lớn. Một nhân viên phụ trách marketing của một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh dự án, môi giới nhà đất cho biết để duy trì một sàn bất động sản với 5, 6 nhân viên thì ít nhất mỗi tháng cũng tốn gần 100 triệu đồng. Đối với các công ty môi giới có vài chục nhân viên, con số này có thể lên đến 500-600 triệu đồng.

Rõ ràng, trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc kiếm đủ tiền để bù đắp chi phí hoạt động là chuyện không dễ. Ông Hào, Sàn ACB, cũng cho biết: “Tháng nào may mắn lắm Sàn mới có thể huề vốn, chứ hầu như là phải bù lỗ”.

“Mặc dù không cắt giảm nhân sự, nhưng để vượt qua giai đoạn khó khăn này chúng tôi phải cơ cấu lại tổ chức, tiết giảm chi phí và tìm lối đi riêng”, ông nói thêm. 

Trong khi đó, ông Chúc, Công ty Phúc Đức, cho biết trong bối cảnh hiện nay, tiết giảm chi phí, hạn chế các khoản như chi phí marketing, làm thương hiệu là việc làm đầu tiên của các nhà phân phối bất động sản. “Vấn đề hiện nay là tiền mặt. Người mua không có tiền, nên dù có tăng cường quảng bá thì cũng khó mà bán được. Nếu cầm cự, vượt qua được giai đoạn khó khăn này thì khi thị trường hồi phục, mình sẽ có nhiều cơ hội”, ông nói

Theo Lưu Đức
Nhịp Cầu Đầu Tư

Một đại gia BĐS Thái Lan dự đoán, cuối năm 2012 là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ và ông đang "rình" tới thời điểm đó để sang VN mua BĐS giá rẻ.Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.

Tại sao có bong bóng tài sản?

Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ "bong bóng" khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.

Theo định nghĩa, "bong bóng tài sản" xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này.

Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.

Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp ...) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.

Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.


Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.

Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.

Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.

Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.

Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại Tp.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.

Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.

Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp. Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.

Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.

Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở Tp.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.

Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la "cháy" trong một rạp hát đông người là một thí dụ.

Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.

Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.

Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.

Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.

 Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và Tp.HCM. Dù BĐS tại Tp.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?

Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại Tp.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.

Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như Tp.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng...) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.

Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.

Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: "Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt."

Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim "Đại Họa 2012". Chúng ta hãy chờ xem.


Theo T.S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa
VEF

Các công ty từ chuyên nghiệp đến không chuyên đều nhảy vào lĩnh vực tưởng chừng rất béo bở này khiến dự án chung cư ở Hà Nội nhiều như sao trên trời.Dù biết các dự án chung cư ở Hà Nội là vô cùng nhiều nhưng khi thử thống kê số dự án tại Hà Nội, người viết vẫn không khỏi ngỡ ngàng và không hiểu vì sao lại có quá nhiều dự án đến vậy. Các công ty xây dựng chuyên nghiệp đã đành, nhưng những công ty như du lịch, dầu khí, bánh kẹo… cũng nô nức phong trào xây chung cư.Từ chuyên nghiệp…..

  Khu phức hợp khách sạn-văn phòng-căn hộ-trung tâm thương mại Keangnam
Có vô vàn các công ty đầu tư vào lĩnh vực này khiến tổng vốn đầu tư có thể vượt quá cả trăm tỷ USD.

Vincom nổi bật nhất với 3 dự án “hàng khủng” Royal City, Times City và Vincom Village. Dự án Royal City với tổng vốn đầu tư lên tới 9.999 tỷ đồng, được khởi công từ đầu năm 2010 và đưa ra thị trường trong quý 3 năm 2010. Dự án Times City – khu phức hợp đa năng hiện đại trên diện tích 36ha, tại 458 Minh Khai, Hà Nội đã được Vincom chính thức khởi công vào tháng 2/2011, dự kiến hoàn thành vào năm 2013 với tổng số vốn đầu tư là 5.500 tỷ đồng. Vincom Village nằm tại Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội với quy mô khoảng gần 200ha, trong đó có đến 41 ha là mặt hồ có vốn đầu tư lên tới gần 10.000 tỷ đồng.

Sông Đà – Thăng Long, đại gia trong ngành bất động sản khác cũng không bỏ qua thị trường từng được đánh giá là vô cùng béo bở này với dự án Usilk City - Dự án khu đô thị mới Văn Khê mở rộng. Usilk-City có quy mô 9,2ha được thiết kế, tư vấn quản lý dự án bởi các đối tác đến từ Hàn Quốc. Vốn đầu tư của dự án này lên tới 10.000 tỷ đồng.

Một dự án khác cũng được chú ý là Nam An Khánh mở rộng. Vốn đầu tư của dự án lên tới hơn 15.000 tỷ đồng. Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà là chủ đầu tư

Bên cạnh Mandarin Garden, Ecopark, Times City, Star City Centre – Hà Nội là một trong những dự án đang được quảng bá rầm rộ trên truyền hình. Star City Centre tọa lạc Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng. Đây là dự án có số vốn rất lớn, tên tới 12.000 tỷ đồng. Quy mô dự án gồm hơn 500.000m2 sàn xây dựng, trong đó có khoảng 160.000m2 sàn nhà ở, và hơn 200.000m2 sàn thương mại. Dự án do Tập đoàn Đại Dương làm chủ đầu tư.

Không chỉ đại gia đổ vốn vào xây chung cư, các “tiểu gia” trong ngành bất động sản cũng ồ ạt bung hàng với số vốn khổng lồ. Mới đây, ngày 22/5/2011, Futa Land đã mở bán sản phẩm đất nền dự án Phương Trang tại Hà Nội. Dự án được quy hoạch hoàn chỉnh với tổng diện tích lên đến 147ha, vốn đầu tư gần 9.000 tỷ đồng

Dự án Sunny Garden City được chủ đầu tư đổi tên từ dự án CEO Quốc Oai trước đây, với quy mô 24,4ha, tổng mức đầu tư 2.000 tỷ đồng. Dự án bao gồm khoảng 330 căn nhà vườn, biệt thự cao cấp diện tích từ 180 – 530m2 và khoảng 300 căn hộ từ 90 đến 156m2.

28/4/2011 vừa qua, Tổ hợp Trung Hòa – Nhân Chính –HN bắt đầu khởi công. Dự án có tổng vốn đầu tư lên tới 441 tỷ đồng do liên danh Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO), Công ty CP Đầu tư Thương mại Hà Nội Xanh và Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hoàng Cường làm chủ đầu tư.

Mới đây khu đô thị Splendora của chủ đầu tư An Khánh JVC chính thức bắt đầu tung sản phẩm căn hộ cao cấp dự án này ra thị trường với giá dao động khoảng từ 36 – 40 triệu đồng/m2. Tổng số căn hộ cao cấp khoảng 500 căn, diện tích từ 88m2 đến 178m2. Vốn đầu tư cho dự án này là 2,57 tỷ USD.

Đây mới chỉ là một số dự án được nhắc tới trong thời gian qua. Ngoài ra còn rất nhiều dự án khác như Thanh Lâm – Đại Thịnh 1 và 2 do HUD làm chủ đầu tư; Khu đô thị Tây Nam Hà Nội của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển HN, KĐT Việt Hưng; Tổ hợp văn phòng, nhà ở và thương mại ở Sài Đồng, Khu nhà ở cao cấp Ngoại Giao đoàn,và dự án Văn phòng VP5 tại Linh Đàm của Long Giang Land; Khu đô thị mới Vibex của CTCP Bê-tông xây dựng Hà Nội (Vibex); Sông Hồng Park View của Tổng công ty Sông Hồng; Dự án CT3 - Trung Văn của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng hạ tầng và giao thông đô thị (Intracom);….

…. đến tay ngang

Ảnh minh họa
Số lượng dự án của các “tay ngang” tham gia thị trường không nhiều như của các đại gia chuyên nghiệp nhưng vẫn quá lớn so với sức tưởng tượng của người dân. Lạ lùng là nhiều công ty hoạt động trong cách lĩnh vực tưởng chừng như chẳng liên quan gì đến đất đai, nhà ở như lĩnh vực sản xuất bao bì, bánh kẹo, du lịch, dầu khí, viễn thông… cũng kịp thời mở rộng lĩnh vực sản xuất kinh doanh để xây dựng chung cư.

Công ty Cổ phần HBI là một ví dụ. HBI được thành lập từ năm 2005, tiền thân là Công ty Cổ phần Bao bì Việt Nam. Năm 2008 Công ty đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Hòa Bình. Sau khi mở rộng lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, HBI kịp mang về cho mình một dự án xây dựng lớn. Đó là Tổ hợp văn phòng, nhà ở cao cấp tại quận Thanh Xuân. Diện tích sử dụng đất của Dự án khoảng 42.257m2, trong đó diệc tích đất mở đường quy hoạch là 97,8m2, diện tích để xây dựng công trình là 42.159,2m2.

Dầu khí là một trong những Tập đoàn có lượng đầu tư ra ngoài ngành là rất cao. Công ty Cổ phần Kinh doanh Dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam (PVR) đã trở thành chủ đầu tư của Tổ hợp nhà ở số 9 đường Lê Thánh Tông. Dự kiến Dự án sẽ được xây dựng với 3 tầng hầm 9 tầng nổi trên khu đất 11.156m2 với tổng diện tích sàn 71.042m2.

Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) được nhắc đến khá nhiều trong thời gian qua khi là chủ đầu tư của tòa tháp Dầu khí cao nhất Việt Nam. Tòa nhà tọa lạc trên khu đất 25 ha tại xã Mễ Trì, dự án này có tổng vốn đầu tư là 1,2 tỷ USD. Dự kiến tòa nhà sẽ được khởi công vào đầu năm 2011 và sẽ hoàn thành sau từ 2,5 - 3 năm xây dựng.

“Nắm bắt kịp thời sự chuyển mình và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là sau khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, với phương châm phát triển hướng đến phục vụ lợi ích dân sinh, xã hội và doanh nghiệp, Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco) đã mạnh dạn đầu tư vào lĩnh vực này và đã gặt hái được những thành công rất đáng khích lệ”, với những lời giới thiệu nằm khẳng định bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của mình, Geleximco đã đầu tư dự án lớn Khu đô thị Nam Láng Hòa Lạc rộng gần 900 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến là 6.500 tỷ đồng.

Nhắc đến Hòa Phát, người ta nghĩ ngay tới thép và nội thất. Tuy nhiên, công ty này cũng kịp tham gia thị trường bất động sản khi mở công ty con Công ty Cổ phần Golden Gain Việt Nam (Hòa Phát nắm 85%) với sản phẩm Mandarin Garden.

Với lĩnh vực hoạt động tư vấn và quản lý các dự án đầu tư (không bao gồm dịch vụ tư vấn pháp luật, tài chính và tư vấn thiết kế, DV tư vấn, đấu giá...), Công ty CP Đầu tư IP Việt Nam cũng ghi tên thị trường bất động sản với Tổ hợp 187 Giảng Võ – Hà Nội. Dự án này dự kiến khởi công vào quý 2 năm nay.

Viễn thông là lĩnh vực hoạt động chính của Viettel. Tuy nhiên, Viettel cũng mạnh dạn đầu tư ngoài ngành ở nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản qua Viettel – Hancic. Chung cư cao cấp cho CBCNV vốn 1.000 tỷ đồng gồm 2 toà nhà mỗi toà cao 25 tầng và 2 tầng hầm tại Khu đô Thị Trung Văn (Từ Liêm, Hà Nội) vừa được khởi công vào giữa tháng 5 vừa qua.

Công ty du lịch Hà Tây cũng không “thua chị kém em” khi có được dự án Hattoco 110 Trần Phú - Hà Đông. Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long đầu tư vào thị trường chung cư qua dự án Bright City,…

Các dự án chung cư chưa dừng lại ở đây. Hiện đã, đang và sẽ có rất rất nhiều dự án khác bung hàng khiến lượng cung chung cư đã nhiều nay càng thừa hơn. Kết quả tất yếu là không ít chủ đầu tư méo mặt vì giá căn hộ sụt giảm mạnh, trong khi phải chịu áp lực lãi vay ngân hàng và tình trạng thiếu vốn.


Theo Khánh Vân 
VTC News